Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin kaynağı TBK m. 29 hükmüdür. Buna göre “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak olan sözleşmenin şekline bağlıdır.

TBK m.237/2 hükmüne göre “Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” Buradaki resmi şekil, noterler tarafından yapılacak sözleşmeyi işaret etmektedir. Çünkü Noterlik Kanunu’nun 60/3. bendine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterler tarafından yapılabilecek işlerdendir. Noterler bu sözleşmeleri düzenleme biçiminde yapmaları gerekli olup, imza onayı şeklinde yapamazlar.

Bunun yanı sıra taşınmaz satışı konusunda görevlendirilmiş olan tapu sicil memurlarının, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini her halükarda yapma yetkisinin bulunduğu kabul edilmelidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yukarıda belirtilen şekilde yapılmadığı sürece geçerli değildir. Bu durum hakim tarafından re’sen dikkate alınması gereken bir husustur. Dolayısıyla taraflar arasında yazılı olarak düzenlenen, halk arasında “helvacı kağıdı” olarak tabir edilen sözleşme geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi değildir.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. Maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Ancak tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için taşınmazın vaat borçlusu üzerinde bulunması veya şerh edilmiş satış vaadi sözleşmesine rağmen taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. Aksi halde tapu iptali ve tescil davası yerine tazminat davası açılmalıdır. Örneğin şerh edilmemiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen vaat borçlusu taşınmazı iyiniyetli üçüncü bir kişiye satmışsa, bu durumda vaat alacaklısının yapabileceği iş, vaat borçlusu hakkında tazminat davası açmaktır.

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hukuki problemlerle alakalı olarak açılacak olan davalarda, ilgili taşınmazın bu sözleşmeye konu olup olamayacağı, ifayı engelleyecek bir durumun bulunup bulunmadığı, sözleşmenin şekil şartlarına uygun geçerli bir sözleşme olup olmadığı gibi bir çok önemli ayrıntı bulunması nedeniyle, hak kaybına uğramamak için gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukattan hukuki danışmanlık hizmeti alınması faydalı olacaktır.